حاسبة عائد العقار المؤجَّر في إكسل: العائد الإيجاري والتدفق النقدي وتوقع 10 سنوات

شراء عقار للإيجار قرار كبير يُبنى غالبًا على انطباع: «الإيجار 6,000 والسعر 900 ألف، فالعائد ممتاز». لكن الأرقام الحقيقية أدق: الشغور وأشهر بلا مستأجر والصيانة والرسوم والتأمين وقسط التمويل. قد يظهر عقار رابحًا على الورق ويكون تدفقه النقدي ضعيفًا.

هذه الحاسبة تضع الصورة الكاملة. تكتب سعر الشراء والدفعة الأولى والتمويل، ثم الإيجار ونسبة الشغور والمصروفات، فتعطيك العائد الإيجاري الإجمالي والصافي والتدفق النقدي السنوي والشهري والعائد على المبلغ الذي دفعته نقدًا وفترة استرداده، ثم جدول 10 سنوات لقيمة العقار ورصيد القرض والملكية وإجمالي العائد.

لمن هذا الشيت؟

• من يفكر في شراء شقة أو محل للإيجار
• المستثمرون الذين يقارنون بين عقارين
• من يملك عقارًا ويريد معرفة عائده الحقيقي
• من يريد اختبار أثر ارتفاع الفائدة أو نقص الإيجار

ماذا يحتوي الشيت؟

• إدخال الشراء والتمويل: السعر، رسوم، تجديد، دفعة أولى، فائدة، مدة
• إدخال الدخل والمصروفات: إيجار، شغور، صيانة، رسوم، تأمين، نمو
• بطاقات: المبلغ النقدي، القسط، العائد الإجمالي والصافي، التدفق، العائد على المبلغ، الاسترداد
• جدول 10 سنوات: القيمة والقرض والملكية والتدفق والعائد
• مخطط وورقة دليل

طريقة الاستخدام

1. اكتب سعر الشراء والرسوم والتجديد والدفعة الأولى.
2. اكتب الفائدة السنوية ومدة التمويل (اكتب 0.1% للمعادل الصفري تقريبًا).
3. اكتب الإيجار الشهري ونسبة الشغور والمصروفات السنوية.
4. اقرأ العائد والتدفق والعائد على المبلغ المدفوع.
5. اختبر سيناريو أسوأ: إيجار أقل وشغور أعلى وفائدة أعلى.

المعادلات المستخدمة

• العائد الإجمالي = إيجار سنوي ÷ سعر الشراء
• الدخل الفعلي = الإيجار × 12 × (1 − الشغور)
• صافي الدخل التشغيلي = الدخل الفعلي − المصروفات التشغيلية
• العائد الصافي = صافي الدخل التشغيلي ÷ السعر
• التدفق = صافي الدخل التشغيلي − أقساط التمويل
• العائد على المبلغ = التدفق ÷ المبلغ المدفوع نقدًا

مثال محسوب من الشيت نفسه

شراء بـ900,000 مع رسوم 3% وتجديد 40,000 ودفعة أولى 30% (المدفوع نقدًا 337,000).

• تمويل بفائدة 5.5% لمدة 25 سنة فالقسط الشهري 3,869.
• إيجار 6,200 شهريًا وشغور 8% ومصروفات صيانة وإدارة 7% ورسوم 2,000 وتأمين 1,800.
• العائد الإجمالي 8.27% والصافي 6.6% والتدفق السنوي نحو 13,015 فالعائد على المبلغ 3.9%.

العائد الإجمالي مضلّل أحيانًا

العائد الإجمالي (الإيجار السنوي ÷ السعر) رقم يتداوله الجميع لأنه سهل، لكنه يتجاهل كل التكاليف. عقار بعائد إجمالي 8% قد يعطي 5% صافيًا فقط بعد الشغور والصيانة والرسوم، وقد يكون تدفقه النقدي ضعيفًا بعد القسط. لذلك تعرض الحاسبة الإجمالي والصافي معًا.

قاعدة عملية: قارن العقارات بالعائد الصافي، وقارن التمويل بالعائد على المبلغ المدفوع.

الشغور والصيانة: التكاليف المنسية

لا يوجد عقار مؤجَّر طوال العام. اجعل الشغور 5–10% بحسب سوق منطقتك، وقد يكون أعلى للمحال التجارية. وللصيانة خصّص نسبة من الإيجار (5–10%) لأن الأعطال تأتي في شكل مفاجآت. ولا تنسَ رسوم الإدارة إن استعنت بمكتب، وضرائب أو رسوم البلدية بحسب بلدك.

أثر التمويل (الرافعة)

التمويل يرفع العائد على مبلغك إن كان العائد الصافي أعلى من كلفة التمويل، ويضرّك إن كان أقل. في المثال العائد الصافي 6.6% وكلفة التمويل 5.5%، فالفارق ضئيل ويبقى التدفق النقدي ضعيفًا. جرّب رفع الدفعة الأولى أو خفض السعر لترى الأثر.

والتمويل ارتباط طويل: ارتفاع الفائدة في التمويل المتغير قد يحوّل التدفق إلى سالب.

الملكية ونمو القيمة

مع السداد ينخفض رصيد القرض وترتفع ملكيتك (القيمة − القرض). وإن ارتفعت القيمة 3% سنويًا فإن جزءًا كبيرًا من ربحك على 10 سنوات يأتي من نمو القيمة لا من الإيجار. لكن نمو القيمة غير مضمون، فجرّب 0% و−2% للتحوّط.

ما الذي لا تحسبه الحاسبة؟

• ضريبة الأرباح الرأسمالية أو الدخل الإيجاري في بلدك.
• تكاليف البيع والسمسرة.
• تغيّر الفائدة في التمويل المتغير.
• التضخم وقيمة النقود عبر الزمن.
• ملاحظة: الحاسبة ليست نصيحة استثمارية، وللقرار الكبير استشر مختصًا.

نصائح للاستفادة الأفضل

• استعمل أسعارًا وإيجارات حقيقية من منطقة العقار.
• قارن عقارين بالحاسبة نفسها.
• اجعل سيناريو متشائمًا قبل أن تقرر.

أسئلة شائعة

هل تصلح للتمويل الإسلامي؟

نعم، اكتب نسبة الربح السنوية المكافئة كفائدة.

هل تشمل الضرائب؟

لا، أضف الرسوم السنوية ضمن خانة الرسوم.

هل تصلح للمحلات والمكاتب؟

نعم مع شغور أعلى.

هل هي نصيحة استثمارية؟

لا، هي أداة حساب.

حمّل الشيت

اضغط زر التحميل في أعلى الصفحة لتحصل على ملف إكسل جاهز، فيه دليل استخدام كامل، وخلايا الإدخال باللون الأصفر، والمعادلات محمية من المسح بالخطأ. والشيت متوفر أيضًا بالنسخة الإنجليزية من زر تبديل اللغة.

الأرقام تقديرية وليست نصيحة استثمارية.